НОВОСТИ

 About 

Вопрос-ответ

1. Заключаем договор купли – продажи квартиры. Я выступаю покупателем. В предварительном договоре есть пункт о задатке в размере 100 000 рублей. Мне кажется, здесь есть подводные камни, которых я пока не вижу.

Задаток – это способ обеспечения обязательств. Он достаточно часто применятся в договорных отношениях. Это гарантия того, что ни Вы, ни продавец не откажетесь от сделки без уважительных причин. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а так же способом платежа.

Следовательно, если Вы вносите задаток в 100 000 рублей, то Ваша основная сумма по договору уменьшается на 100 000 рублей.

Но при включении пункта о задатке нужно понимать два момента:

1. Если сделка не состоялась по вине лица, давшего задаток (Покупателя), то он остается у другой стороны.

2.Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (Продавец), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если рассмотреть эту норму для вашего случая, то получается следующее: если Вы как покупатель оплатили задаток продавцу 100 000 рублей, а он в итоге отказался от заключения сделки, то должен будет Вам вернуть 200 000 рублей. А если Вы отказались от сделки, то Ваши 100 000 рублей остаются у Продавца.

2. Я являюсь собственником ? доли в трехкомнатной квартиры. Однако в связи со сложными отношениями с другими собственниками, я в квартире не проживаю. Сейчас эти собственники подали на меня иск с требованием оплатить жилищно-коммунальные услуги за последние 3,5 года (включая газ и воду). Правомерны ли эти исковые требования?

Ситуация достаточно распространенная и судебных споров по ней предостаточно.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Вынужденный характер не проживания в спорной квартире не является основанием для освобождения Вас от обязанности по несению расходов на нее в соответствии со своей долей.

Однако в Вашем случае есть заслуживающее внимание обстоятельство – создание Вам препятствий со стороны Истцов в пользовании квартирой. Это может являться основанием, освобождающим Вас от обязанности оплачивать коммунальные платежи за услуги, которыми Вы вынужденно не пользовались. Данная позиция нашла отражение в определении Верховного суда РФ от 24 апреля 2007 года, дело № 78-В06-64.

Вы должны привести доказательства того, что вам чинились препятствия в пользовании квартирой (например, после замены замка Вам не предоставили комплект ключей от входной двери, показания свидетелей). Так же необходимо предоставить в суд квитанции по оплате коммунальных услуг по той квартире, в которой проживаете.

Еще нужно понимать, что речь идет только об освобождении от коммунальных платежей, расходы по ремонту, содержанию и обслуживанию жилого помещения в любом случае должны быть оплачены соразмерно доле в квартире.

И еще помните: взыскать с Вас задолженность можно только за последние три года, т.е. в пределах сроков исковой давности.

3. Я проживаю в двухкомнатной муниципальной квартире вместе со своим отчимом. У нас один договор социального найма. Отчим в нем указан как наниматель, я – как член семьи нанимателя. Каждый занимает свою комнату. Отчим настаивает на приватизации квартиры, я против. Может ли отчим без меня приватизировать квартиру или свою комнату?

Нет, без Вашего согласия отчим не сможет приватизировать ни квартиру, ни комнату. В силу Жилищного кодекса РФ, у вас с отчимом равные права на квартиру, в том числе и право на участие в приватизации. Вы должны совместно изъявить желание приватизировать квартиру, причем возможна приватизация без определения долей (совместная собственность) или в равных долях (в долевую собственность, у вас и отчима будет по 1/2 доли). Или собственником может стать кто-то один, но при этом второй все-равно должен дать согласие.

По действующему Жилищному Кодексу РФ, у Вас нет права на заключение двух отдельных договоров социального найма (ст. 82 ЖК РФ). Поэтому исковые требования Отчима о заключении договора соц.найма на комнату не будет удовлетворено. Здесь не имеет значение ни площадь комнат, ни Ваши отношения друг с другом, наличие заболеваний и т.д.

Эта позиция нашла отражение и в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 года № 14, где в п. 31 сказано, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя (им чаще всего выступает муниципальное образование) изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.



Петрозаводск, пр. Ленина, 10а, офис 8, т/ф (8142) 76-10-60 Эл.почта: 321@karelia.ru
Ассоциация "Экспертно-правовое партнерство" продолжит свою уставную деятельность в 2017 году